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por Juan Rubino, Colapso del dólar:

La inflación general de EE. UU. superó el 7 % en 2021. Pero los aumentos de los alquileres avergüenzan al índice de precios al consumidor, que se dispara en un promedio del 13,5 %. Y dentro de ese promedio ya brutalmente alto, hubo algunos valores atípicos absolutamente asombrosos. Los alquileres de Phoenix se dispararon un 25,3 %, seguidos de Tampa, Miami, Orlando, Las Vegas y Austin, todos los cuales superaron el 20 %.

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Eso significa que un barista de Austin podría recibir un aumento salarial del 10% y perder la mayor parte solo con un aumento en su alquiler. Agregue los costos altísimos de los alimentos y la gasolina, y nuestro trabajador hipotético en realidad está perdiendo terreno a pesar de su aumento salarial de dos dígitos.

Una confluencia de cosas
Los alquileres tienden a aumentar un poco cada año, siendo típico un 3%-4%. Entonces, ¿cómo se convirtió el 3 % en más del 20 % en tantos mercados? Una confluencia de factores, incluyendo:

Tolerancia de renta. Los programas estatales y federales diseñados para evitar los desalojos durante lo peor de los cierres por la pandemia afectaron especialmente a los propietarios, que tienen sus propios préstamos para pagar y no pueden hacerlo sin ingresos por alquileres. Muchos ahora están aumentando los alquileres donde pueden para compensar lo que, durante más de un año, no pudieron.

Inflación generalizada. Prácticamente todo lo necesario para administrar las propiedades de alquiler, incluidos los materiales de construcción, la mano de obra y la electricidad, ha aumentado, en algunos casos de manera espectacular. Para mantenerse solventes, los propietarios tienen que pasar al menos algunos de estos costos a los inquilinos. Entonces, la inflación general del 7% equivale (al menos) a un aumento comparable en las rentas.

Aumento de los precios de las viviendas. A medida que el mundo se acercaba a la recesión inducida por la pandemia en 2020, los gobiernos respondieron con un atracón épico de impresión de dinero. El balance de la Reserva Federal, un indicador de la cantidad de dólares recién creados que el banco central ha creado e invertido en la economía, se ha más que duplicado desde 2019. Expresado de otra manera, el 40 % de todos los dólares que se han creado se generaron en el primeros dos años de la pandemia.

Combine este tsunami de dinero nuevo con tasas hipotecarias artificialmente bajas, otro efecto secundario de QE, y el resultado es un aumento vertiginoso de los precios de las viviendas. Esto afecta el mercado de alquiler de dos maneras: en primer lugar, las casas más caras cotizan cada vez más compradores potenciales fuera del mercado, lo que aumenta el grupo de inquilinos que compiten por una oferta limitada de unidades disponibles. En segundo lugar, una casa de alquiler comprada al precio más alto de hoy requiere más ingresos mensuales para cubrir sus costos, lo que aumenta los alquileres.

Mundo financiero. Las firmas de capital privado y los bancos de inversión desarrollaron un gusto por las propiedades de alquiler durante la Gran Recesión, y ahora están de vuelta para el plato principal. La gran mayoría de pisos vendidos en los últimos años han sido engullidos por Wall Street:

De ProPublica Cuando el capital privado se convierte en su arrendador:

Las firmas de capital privado a menudo actúan como una versión corporativa de un flipper de casas: buscan tratos en edificios de apartamentos, reducen costos o aumentan los alquileres para aumentar los ingresos, y luego venden los edificios a un precio más alto.

El tamaño de las empresas les permite influir en las tasas de mercado y cabildear contra reformas que podrían diluir su poder. Y sus objetivos (aumentar rápidamente las ganancias de un edificio para poder venderlo con una prima) a menudo están en desacuerdo con los de los inquilinos que necesitan vivir en ellos. Por el contrario, los llamados propietarios familiares generalmente buscan flujos constantes de ingresos por alquileres a lo largo del tiempo mientras sus edificios aumentan de valor.

Y los tiburones siguen hambrientos:

El propietario más grande de Estados Unidos acaba de hacerse aún más grande: Blackstone compra 12,000 apartamentos Sunbelt por $ 5,8 mil millones

El acuerdo incluye más de 40 propiedades de apartamentos de alquiler, incluidas 12,000 unidades en estados como Florida, Tennessee y Georgia. Preferred Apartment también posee 54 centros comerciales anclados en supermercados anclados por tiendas de comestibles. Alrededor del 70% del valor de la oferta está en sus apartamentos de alquiler.

Blackstone ha estado aumentando agresivamente su apuesta por las viviendas de alquiler en EE. UU. La firma acordó comprar otras dos compañías propietarias de apartamentos en los últimos dos meses, aumentando su presencia en estados como Colorado, Texas, Arizona y Georgia.

Las propiedades multifamiliares, particularmente en los estados de Sunbelt de alto crecimiento, han sido uno de los tipos de propiedades comerciales más populares en los últimos años porque las empresas se han estado reubicando en esas regiones. Los propietarios han podido aumentar los alquileres muy por encima de la tasa de inflación durante la pandemia de Covid-19.

Blackstone, el propietario de propiedades comerciales más grande del mundo y hasta hace poco el propietario más grande de Estados Unidos después de adquirir decenas de miles de viviendas unifamiliares tras la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2009, ha estado trabajando febrilmente para recuperar el título mediante la oferta de apartamentos de alquiler durante años. . La firma está comprando Preferred Apartment a través de su fondo más grande, Blackstone Real Estate Income Trust, que ha recaudado más de $ 50 mil millones desde que comenzó hace cinco años y se dirige principalmente a inversionistas individuales.

Es una historia similar en las casas de alquiler, donde las firmas de capital privado se han abalanzado y comprado vecindarios enteros a precios superiores a los del mercado, y luego convierten las casas en alquiler a precios inflados.

¿La implicación? Con el poder de mercado firmemente del lado de nuestros nuevos propietarios corporativos, los alquileres no van a bajar en el corto plazo. Todo lo contrario.

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